賃貸借契約の名義変更について

投稿: 2017年09月14日

社宅管理を行っていると、借主の「名義変更」の手配をすることがあります。



賃貸借契約の借主名義変更には、次のように、個人から法人、法人から法人、法人から個人といったケースがあります。


個人から法人のケース

現在、個人で住宅の契約をしていて、勤務先の社宅制度を利用する場合には、個人から法人の名義変更となります。


法人から法人のケース

現在、勤務先の社宅制度を利用しているが転職することになり、転職先の社宅制度を利用する場合には、法人から転職先法人の名義変更となります。


法人から個人のケース

現在、勤務先の社宅制度を利用していて退職することになったり、転職先に社宅制度がない場合、又は社宅制度の利用を止めたい場合は、法人から個人への名義変更となります。


貸主にとっては契約の相手方が変わることになりますので、事前に貸主や管理している不動産会社へ事前に変更可能か確認する必要がありますが、承諾された場合はどのような手続きになるのでしょうか。


貸主や不動産会社によって異なりますが、大まかには次のようになります。

契約期間やその他一切の契約条件について、現行の契約をそのまま引き継ぐ。

 多くの場合はシンプルに覚書や合意書を締結することになります。

現在の契約を一旦解約、新借主の名義で新たに契約を締結。

 この場合、新規契約として契約書類一式が発行され、不動産会社があらためて重要事項説明を行うこともあります。また、契約期間は、新規の契約開始日から新たに2年間(契約によって年数は異なります)に設定されます。

 ここで現在の契約は一旦解約となりますが、入居者はずっと変わらず前からそこに住んでいるのですから、原状回復費義務の“原状”は、あくまで入居した当初のことでなくてはなりません。新規契約を締結するにあたって、そのことがあやふやになってしまわないように、原契約からの名義変更であることが確認できる文言が入っているか十分に確認する必要があります。(なければ特約へ入れてもらうよう貸主や不動産会社へ依頼します。)また、原契約に解約違約金がついている場合、新規契約締結によって、再度、それが適用されてしまわないよう、新規契約書をよく確認しなくてはなりません。


既にお分かりのように、上記いずれの形式の場合でも、必ず書面での取り交わしが行われます。

その際、書類作成事務手数料といった手数料が発生することも珍しくありません。

また、新規で契約を締結する場合、新たに仲介手数料や礼金を支払うこともケースとしてはあります。

こういった費用は借主の負担になりますので、予めいくら費用が発生するのかを確認することが大切です。


また、転職による名義変更で、仮に4月1日付での名義変更だった場合、家賃の支払い義務はどうなるのでしょうか? 通常、特別な取り決めがなければ、4月1日付で借主が新しく変更となるので、4月分賃料からは新借主が支払の義務を負い、旧借主の賃料支払義務は3月分賃料で終えることになります。


最後に、敷金の扱いはどうでしょうか。

もっとも多くみられるのが、新・旧借主間での清算というケースです。

この場合ですと、貸主が旧借主に敷金を返還したり、新借主が貸主に敷金を預け入れたりすることはなく、貸主は原契約の際に預け入れられた敷金を新貸主分としてそのまま保持します。

ただ、貸主や借主の意向によっては、改めて新借主から貸主へ預け入れ、旧借主へ貸主が返還することもあり、やはり、ケースバイケースです。

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